- 누가 상속으로 주택 지분을 받은 버팀목·디딤돌 신청자 또는 이용자
- 얼마 청년전용 버팀목 최대 1.5억원(보증금 80% 이내), 연 2.2~3.3%
- 언제까지 대출 중 상속이면 공유지분 3개월·단독 6개월 안에 처분
상속 지분 때문에 버팀목이 막힐까 걱정되시죠?
이 글을 보면 언제까지 정리하면 무주택으로 인정받는지 알고, 이사 일정에 맞춰 대출을 다시 열 수 있어요.
무주택 인정 기준표, 지분 정리 5단계, 대안 보증까지 차례로 정리해 드릴게요.
지분이 조금만 있어도 유주택이에요?
맞아요. 주택도시기금 대출은 주택 공유지분을 가진 것도 주택을 소유한 것으로 봐요. 지분이 1%든 50%든, 주택 크기나 가격과 상관없이 유주택이에요. 세금에서는 소수지분자를 주택 수에서 빼 주기도 하는데, 대출 심사는 기준이 달라요.
은행은 국토교통부 주택소유확인시스템과 주택공급에 관한 규칙 제53조를 기준으로 세대원 전원의 주택 소유 이력을 확인해요.
이럴 땐 무주택으로 봐요
| 상황 | 무주택 인정 조건 | 기한 |
|---|---|---|
| 신청 전 상속으로 공유지분을 받음 | 그 지분을 처분한 경우 | 처분 완료 후 신청 |
| 버팀목 이용 중 상속으로 공유지분 취득 | 국토부 회신일부터 처분 | 3개월 이내 |
| 버팀목 이용 중 상속으로 주택 단독 취득 | 국토부 회신일부터 처분 | 6개월 이내 |
| 비도시지역·면 지역 20년 넘은 단독주택 등 | 해당 주택 지역에 살다 다른 지역으로 이주 | 조건 충족 시 |
| 20㎡ 이하 주택 1호만 소유 | 그대로 무주택 인정 | - |
공매가 진행 중이면 그 기간만큼 처분 기한을 미뤄 드려요. 기한 안에 처분하지 못하면 대출금 회수 대상이에요.
지분 정리는 이렇게 해요
- 등기부등본으로 내 지분율과 공유자를 확인합니다
- 공유자(형제 등)에게 지분을 넘기거나 함께 매도하는 방향을 정합니다
- 지분 이전 등기를 마치고 등기부등본으로 처분 사실을 남깁니다
- 버팀목 이용 중이라면 은행에서 받은 국토부 회신 안내일부터 기한을 계산합니다
- 기금e든든에서 자산심사를 다시 신청하고 은행 심사로 넘어갑니다
형제에게 지분을 넘길 때 증여·양도 관련 세금이 생길 수 있어요. 등기 전에 세무서나 세무사에게 금액을 확인해 둬요.
당장 지분 정리가 어렵다면
버팀목은 기금 상품이라 무주택 요건이 엄격해요. 지분 정리 전까지는 은행 재원 전세대출에 한국주택금융공사(HF) 보증을 붙이는 방법을 은행에 물어봐요. HF 특례전세자금보증 중 무주택 청년 유형은 만 39세 이하 무주택자, 본인·배우자 합산 연소득 7천만원 이하가 대상이라 지분이 있으면 역시 막혀요.
| 구분 | 청년전용 버팀목 | HF 무주택 청년 특례보증 |
|---|---|---|
| 나이 | 만 19~34세 세대주 | 만 39세 이하 |
| 소득 | 부부합산 5천만원 이하 | 부부합산 7천만원 이하 |
| 한도 | 최대 1.5억원(80% 이내) | 보증 최대 2억원 |
| 무주택 요건 | 세대원 전원 무주택 | 무주택자 |
결국 두 상품 모두 지분 정리가 먼저예요. 이사 일정이 잡혀 있으면 처분 등기부터 서둘러요.
우리 집 상황은 어디에 해당할까요?
| 사례 | 판단 | 지금 할 일 |
|---|---|---|
| 아버지 집을 형제 3명이 1/3씩 상속, 버팀목 신청 전 | 유주택 | 내 지분을 형제에게 넘기거나 함께 매도한 뒤 신청 |
| 버팀목 이용 중 어머니가 돌아가셔서 1/2 지분 취득 | 3개월 안에 처분하면 무주택 유지 | 은행 안내를 받은 날부터 기한 계산, 지분 이전 등기 |
| 면 지역의 지은 지 20년 넘은 시골 단독주택 지분 | 예외 가능 | 해당 지역에 살다 이주한 경우인지 은행에 확인 |
지분을 아예 안 받는 방법도 있어요
아직 상속 등기를 하지 않았다면 처음부터 지분을 받지 않는 방법이 더 빠를 수 있어요.
- 상속재산분할협의 상속인끼리 협의해 집을 다른 형제 한 명에게 단독으로 등기하면 내 이름으로는 지분이 남지 않아요. 협의서와 인감증명서로 등기해요.
- 상속포기 상속이 있음을 안 날부터 3개월 안에 가정법원에 신고해요. 다만 집뿐 아니라 예금·빚까지 모든 상속을 포기하는 것이라 신중하게 정해야 해요.
어느 방법이든 등기부등본에 내 이름이 없어야 대출 심사에서 무주택으로 봐요. 진행 전에 이용할 은행에 "분할협의로 지분 없이 등기하면 무주택 인정이 되는지" 먼저 물어보고 일정을 잡으세요.
이런 실수로 대출이 늦어져요
- 세대원 중 배우자나 부모님 명의 지분을 놓치는 경우: 심사는 세대원 전원을 봐요.
- 처분 기한을 등기 신청일이 아니라 계약일로 계산하는 경우: 등기부등본에 이전이 끝나야 처분으로 인정돼요.
- 잔금일 직전에 지분 문제를 알게 되는 경우: 전세 계약 전에 주택소유확인부터 받아 두세요.
자주 묻는 질문
Q. 지분이 10%뿐이고 집값도 싼데 예외 없어요?
A. 없어요. 지분율과 주택 가격은 따지지 않아요. 처분해야 무주택으로 인정받아요.
Q. 상속 등기를 안 했으면 괜찮아요?
A. 상속이 개시되면 등기 전이라도 상속인 지분으로 봐요. 은행 심사 전에 상속 정리 상태를 확인해요.
Q. 버팀목 받은 뒤 부모님이 돌아가셔서 지분을 받으면?
A. 유주택으로 보지만, 공유지분은 국토부 회신일부터 3개월 안에 처분하면 무주택으로 인정해요.
Q. 신청은 어디서 해요?
A. 기금e든든(enhuf.molit.go.kr)에서 자산심사를 신청한 뒤 수탁은행에서 진행해요.
Q. 지분을 형제에게 넘기면 세금이 나와요?
A. 대가 없이 넘기면 증여세, 돈을 받고 넘기면 양도세 대상이 될 수 있어요. 금액이 작아도 등기 전에 세무서에서 확인하세요.
