- 누가 세입자(임대차)가 있는 6억원 이하 주택을 사는 무주택·1주택자
- 얼마 LTV 아파트 70%·기타 65%에서 임대보증금 차감, 최대 3.6억원
- 언제까지 소유권이전등기 후 3개월 안에 신청, 수도권·규제지역은 실행 후 6개월 내 전입
마음에 드는 집에 세입자가 남은 기간이 있어서, 잔금 날 보금자리론이 나올지 걱정되셨죠?
이 글을 보면 세입자가 있어도 대출이 되는지, 한도가 얼마나 줄어드는지, 전입은 언제까지 해야 하는지 알 수 있어요.
임대차가 있을 때 한도 계산, 생애최초 혜택 제한, 전입 유예 조건과 보증금 반환용 대출을 정리해 드릴게요.
세입자가 있어도 실행은 돼요
보금자리론 구입용도는 소유권이전과 동시에 실행할 수 있고, 담보주택에 임대차가 있어도 취급이 가능해요. 다만 은행보다 세입자가 먼저 권리를 갖기 때문에 대출 한도를 계산할 때 임대보증금을 빼고 계산해요.
| 구분 | 세입자 없는 집 | 세입자 있는 집 |
|---|---|---|
| LTV | 아파트 70%, 기타 65% | 같은 비율에서 보증금 차감 |
| 생애최초 LTV 80% | 가능(수도권·규제지역 70%) | 실행일에 임대차가 있으면 불가 |
| 실행 시점 | 잔금일 | 잔금일(세입자 승계) |
예를 들어 5억원 아파트에 보증금 2억원 세입자가 있다면, LTV 70%인 3.5억원에서 보증금 2억원을 뺀 1.5억원 안팎이 한도가 될 수 있어요. 실제 한도는 DTI와 신용, 담보 평가에 따라 더 줄 수 있어요.
전입 의무는 이렇게 유예돼요
수도권(서울·인천·경기)이나 규제지역 집을 보금자리론으로 사면 원래 대출 실행일부터 6개월 안에 전입해야 해요. 하지만 기존 세입자의 임대차를 승계하는 거래는 조건을 갖추면 전입 기한을 늦출 수 있어요.
- 대출 신청일 기준 부부 모두 무주택
- 2026년 2월 12일까지 체결된 임대차를 승계하고, 그 종료일이 2028년 2월 11일 이전
- 잔금일이 계약일부터 4개월(신규 조정지역은 6개월) 이내
- 전입 기한: 실행일부터 6개월과 임대차 만료일부터 1개월 중 늦은 날
유예 요건은 대책 발표 시점별로 세부 조건이 달라서, 계약서를 쓰기 전에 취급은행에 전입 유예 대상인지 꼭 확인하세요. 비수도권 비규제지역 집이라면 이 전입 의무 자체가 적용되지 않아요.
세입자 보증금은 어떻게 돌려주나요?
한도가 보증금만큼 줄어든 만큼, 세입자가 나갈 때 돌려줄 돈은 따로 준비해야 해요. 보금자리론에는 소유권이전 후 3개월이 지나고 30년 이내인 집에 쓰는 보전용도가 있고, 그중 임차보증금 반환용도도 있어요. 세입자가 나갈 시점에 이 용도로 추가 자금을 알아볼 수 있어요.
디딤돌대출은 처음 한도에서 차감한 임대보증금이 있으면 임대차 만료 때까지 보증금 반환을 위한 추가대출을 신청할 수 있어요. 소득과 집값이 디딤돌 기준에 맞는다면 두 상품을 비교해 보세요.
신청 전에 확인할 것
- 주택가격 6억원 이하(시세·감정가·실거래가 중 하나라도 넘으면 불가)
- 부부합산 연소득 7천만원 이하(신혼 8,500만원, 1자녀 9천만원, 다자녀 1억원)
- 신혼가구는 2026년 10월 19일 신청분부터 부부 중 1인 소득 7천만원 이하여도 가능
- 신청 서류에 임대차계약서 사본 추가
금리는 2026년 11월 공시 기준 아낌e-보금자리론 연 4.90~5.20%, u·t-보금자리론 연 5.00~5.30%예요. 우대금리를 받으면 더 내려가요.
계약 전 특약으로 챙길 것
- 세입자 퇴거일과 보증금 반환 주체를 계약서에 명시
- 잔금 때 세입자 보증금을 매매대금에서 공제하는지 확인
- 세입자 임대차 만료일과 갱신요구권 행사 여부 확인
- 대출 실행 후 전입 기한 안에 들어갈 수 있는지 일정 점검
세입자가 계약갱신요구권을 쓰면 최대 2년 더 거주할 수 있어서 전입 의무 기한을 못 지킬 수 있어요. 계약 전에 세입자에게 갱신 의사를 서면으로 확인받아 두는 게 안전해요.
자주 묻는 질문
Q. 잔금 전에 세입자를 내보내면 생애최초 80%가 되나요?
A. 실행일 현재 임대차가 없으면 생애최초 LTV를 적용받을 수 있어요. 다만 세입자 보증금을 먼저 돌려줄 자금이 필요해요.
Q. 세입자와 계약을 연장해도 되나요?
A. 전입 유예는 승계한 기존 임대차 기간까지만 인정돼요. 연장하면 전입 의무 위반으로 대출을 갚아야 할 수 있어요.
Q. 등기 후에 신청해도 되나요?
A. 구입용도는 소유권이전등기일부터 3개월 안에 신청해야 해요.
