- 누가 조정대상지역 주택을 파는 다주택자
- 얼마 기본세율 6~45%에 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p
- 언제까지 일반 유예 2026년 5월 9일 종료, 6개월 지역 경과조치 최종일 11월 9일
조정대상지역 집을 정리하려는데 중과가 아직 유예되는지, 세금이 얼마나 나올지 몰라 계약서에 도장 찍기가 두려우시죠?
이 글을 보면 내 거래가 중과 대상인지 가리고, 적용 세율 범위를 직접 계산해 볼 수 있어요.
중과 대상 판단, 세율 계산, 경과조치 마감일, 신고 순서로 정리해 드릴게요.
내 집은 중과 대상인가요?
다주택 중과는 다주택자가 조정대상지역 안의 주택을 팔 때 적용돼요. 2026년 11월 8일 기준으로 일반 유예는 5월 9일에 끝났고 더 연장되지 않았어요. 집이 한 채뿐인 1주택자는 이 중과 대상이 아니에요.
- 세대의 주택이 2채 이상
- 양도일 기준 주택이 조정대상지역에 있음(서울 전 지역과 경기 15개 지역, 8월 3일 보도 기준)
- 2년 이상 보유한 주택이면 아래 세율이 그대로 적용
- 시행령이 정한 중과 배제주택이면 대상에서 제외
- 비조정대상지역 주택은 다주택 중과 대상 아님
세율은 얼마나 올라가나요?
기본세율 6~45%에 2주택은 20%p, 3주택 이상은 30%p를 더하고, 장기보유특별공제는 적용하지 않아요. 단순 계산하면 2주택은 26~65%, 3주택 이상은 36~75% 구간이에요.
| 구분 | 세율 | 단순 범위 |
|---|---|---|
| 2주택 | 기본세율 +20%p | 26~65% |
| 3주택 이상 | 기본세율 +30%p | 36~75% |
| 비조정대상지역 | 다주택 중과 아님 | 기본세율 |
보유기간이 2년 미만이면 계산이 달라요. 중과세액과 단기세액(1년 미만 70%, 1년 이상 2년 미만 60%) 중 큰 금액이 적용되니, +20%p·+30%p를 단기보유 주택의 최종 세율로 쓰면 안 돼요. 위 세율에는 지방소득세가 따로 붙어요.
경과조치는 언제까지인가요?
일반 유예는 끝났지만 5월 9일까지 요건을 갖춘 2년 이상 보유 주택은 4개월·6개월 경과조치를 받아요. 4개월 지역은 강남·서초·송파·용산구이고, 6개월 지역은 시행령 표의 서울 21개 구와 경기 지정 지역이에요.
| 구분 | 요건 |
|---|---|
| 토지거래허가 비대상 | 5월 9일까지 정식 계약·계약금 지급 증빙 |
| 토지거래허가 대상 | 5월 9일까지 허가 신청 후 허가·계약·계약금 증빙 |
6개월 지역의 가장 늦은 양도일은 2026년 11월 9일이에요. 4개월 지역의 마지막 날 9월 9일은 이미 지났어요. 정부는 8월 3일 세제개편안에서 2027~2028년 조정대상지역 중과를 한시 완화한다고 밝혔지만, 올해 양도에는 적용되지 않아요.
신고는 어떤 순서로 하나요?
- 양도일 기준으로 주택이 조정대상지역에 있는지 확인
- 세대별 주택 수와 보유기간 세기
- 5월 9일까지의 계약·계약금 또는 토지거래허가 신청 증빙 날짜 대조
- 홈택스 중과 자가진단과 미리계산으로 예상 세액 확인
- 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내 예정신고·납부
준비 서류는 매매계약서, 계약금 금융거래내역, 허가 신청 접수증과 허가서, 잔금·등기 자료, 취득가액과 필요경비 증빙이에요.
팔기 전에 따져 볼 점
중과가 붙으면 장기보유특별공제까지 빠져서 세 부담 차이가 커요. 2027~2028년 한시 완화가 예고돼 있으니, 급하게 팔 이유가 없다면 시행 내용이 확정될 때까지 매도 시점을 비교해 보는 것도 방법이에요. 다만 개정안이 그대로 시행될지는 국회 처리 결과를 봐야 해요.
- 처분 순서에 따라 남는 주택의 세금이 달라지는지 확인
- 중과 배제주택(장기임대주택 등)에 해당하는지 확인
- 계약일·잔금일 중 양도일이 언제로 잡히는지 확인
자주 묻는 질문
Q. 중과 유예가 또 연장됐나요?
A. 일반 유예는 연장되지 않고 2026년 5월 9일에 끝났어요. 요건을 갖춘 거래만 4개월·6개월 경과조치를 받아요.
Q. 비조정대상지역 집도 중과인가요?
A. 아니요. 비조정대상지역 주택은 다주택 중과 대상이 아니에요.
Q. 예정신고는 언제까지 하나요?
A. 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내예요.
Q. 경과기한을 넘기면 어떻게 판단하나요?
A. 조정대상지역, 주택 수, 보유기간, 중과 배제주택 순서로 다시 판정해요.
Q. 1주택자도 이 글에 해당하나요?
A. 아니요. 다주택 중과는 2주택 이상 세대가 조정대상지역 주택을 팔 때만 적용돼요.
