- 누가 조정대상지역에서 새 집을 사서 집이 두 채가 된 1세대
- 얼마 양도가액 12억원 이하분 비과세, 장기보유특별공제 최대 80%
- 언제까지 2026년 10월 1일부터 조정대상지역 처분기한 2년
새 집으로 옮기려고 먼저 계약했는데, 옛집을 언제까지 팔아야 양도세가 안 나오는지 몰라 밤잠을 설치시죠?
이 글을 보면 내 경우가 2년인지 3년인지 날짜로 가려서 처분 마감일을 달력에 적을 수 있어요.
2년이 적용되는 조건, 비과세 범위, 2년과 3년을 가르는 날짜, 기한 계산 순서로 정리해 드릴게요.
나는 몇 년 안에 팔아야 하나요?
일시적 2주택은 이사 등으로 새 집을 먼저 사서 잠시 2주택이 된 상태예요. 새 집을 산 날부터 정해진 기간 안에 종전주택을 팔면 1세대 1주택 특례를 받아요. 이 기간이 조정대상지역에서는 2026년 10월 1일부터 3년에서 2년으로 줄었어요.
- 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역
- 신규주택을 2026년 8월 4일 이후 취득
- 종전주택을 2026년 10월 1일 이후 양도
- 종전주택을 산 지 1년 이상 지난 뒤 신규주택 취득
- 종전주택 2년 이상 보유(2017년 8월 3일 이후 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 거주도 필요)
위 조건을 모두 채우면 2년, 하나라도 해당하지 않으면 기존처럼 3년이에요.
비과세는 어디까지 되나요?
기한 안에 종전주택을 팔면 1세대 1주택 특례를 받아요. 특례 내용 자체는 바뀌지 않았어요.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 양도세 비과세 | 양도가액 12억원 이하분 |
| 장기보유특별공제 | 최대 80% |
| 종부세 기본공제 | 12억원 |
| 종부세 세액공제 | 고령자·장기보유 최대 80% |
| 과세되는 경우 신고 | 양도월 말일부터 2개월 이내 예정신고·납부 |
종부세 1세대 1주택 특례 기간도 3년에서 2년으로 줄었어요. 8월 4일 이후 신규 취득분은 2027년 6월 1일 납세의무 성립분부터 2년 기준이 적용돼요.
2년과 3년을 가르는 날짜
| 내 경우 | 처분기한 |
|---|---|
| 조정대상지역→조정대상지역, 8월 4일 이후 신규 취득 | 신규 취득 후 2년 |
| 8월 3일까지 취득했거나 계약금 지급 | 신규 취득 후 3년 |
| 둘 중 하나라도 비조정대상지역 | 신규 취득 후 3년 |
조정대상지역인지는 신규주택을 취득한 날 현재를 기준으로 봐요. 2026년 8월 3일 이전에 매매계약을 맺고 계약금을 낸 사실을 증명서류로 보여 줄 수 있으면 종전 규정대로 3년이에요. 분양권처럼 주택을 취득할 수 있는 권리도 포함돼요.
예를 들어 2026년 9월에 조정대상지역에서 신규주택을 샀다면 처분기한은 2년이에요. 같은 집이라도 8월 3일까지 계약금을 냈다면 3년이라, 증빙 하나로 기한이 1년 갈려요.
내 처분기한 계산 순서
- 두 주택이 모두 조정대상지역인지 확인
- 신규주택 취득일, 매매계약일, 계약금 지급일 적기
- 8월 3일 이전 계약금 지급 증빙이 있으면 3년으로 판단
- 8월 4일 이후 취득이면 취득일에 2년을 더해 마감일 잡기
- 종전주택 취득일과 신규주택 취득일 사이가 1년 이상인지 확인
- 마감일 안에 종전주택 양도, 과세되면 양도월 말일부터 2개월 안에 예정신고
판정에는 세대별 주택 수, 취득일, 계약일, 양도일, 조정대상지역 여부, 전입·전출 기록이 쓰여요. 계약금 이체 내역과 계약서는 3년 적용의 근거가 되니 따로 보관하세요.
기한을 놓치지 않으려면
처분기한 2년은 생각보다 짧아요. 매수자를 찾고 잔금까지 받으려면 보통 몇 달이 걸리니, 마감일 6개월 전부터는 매도 일정을 잡는 게 안전해요. 양도일은 보통 잔금일과 등기 접수일 중 빠른 날로 보기 때문에, 계약만 하고 잔금이 기한을 넘기면 특례를 받지 못할 수 있어요.
자주 묻는 질문
Q. 처분기한 2년은 언제부터인가요?
A. 2026년 10월 1일부터 시행됐어요. 8월 4일 이후 신규주택을 취득하고 10월 1일 이후 종전주택을 파는 경우부터 적용해요.
Q. 8월 3일 전에 계약금만 냈어도 3년인가요?
A. 매매계약을 맺고 계약금을 낸 사실이 증명서류로 확인되면 종전 규정대로 3년이에요.
Q. 신규주택만 조정대상지역이면요?
A. 종전·신규 주택이 모두 조정대상지역일 때만 2년이에요. 나머지는 3년 그대로예요.
Q. 12억원이 넘으면 전부 과세인가요?
A. 아니요. 양도가액 12억원 이하분은 비과세이고, 넘는 부분만 과세돼요.
