- 누가 집값 전액을 한 번에 마련하기 어려운 실수요자(첫 공급: LH 고양창릉 S-2BL 284세대)
- 얼마 분양가의 25%만 먼저 내고 입주, 수도권 평균 기준 약 1억 2,800만 원
- 언제까지 2026년 12월 공급 시작, 입주 후 4년마다 15%씩 5회 지분 취득
집값 전액을 한 번에 마련할 수 없어서 내 집은 영영 못 가질 것 같아 불안하시죠?
이 글을 보면 지분적립형 주택의 초기 자금이 얼마인지 직접 계산하고, 입주 뒤 지분을 어떻게 사 가는지까지 알 수 있어요.
나한테 맞는 집인지 확인하는 기준, 초기 자금 계산, 지분 취득 순서와 주의할 점까지 정리해 드릴게요.
나한테 맞는 집인지 확인하기
지분적립형은 지금 모아 둔 자산은 적지만 앞으로 집을 살 여력이 나아질 실수요자를 위한 방식이에요. 집값 전액 대신 일부 지분만 먼저 사고, 나머지는 시간을 두고 나눠 사요.
- 첫 공급: LH 고양창릉 S-2BL, 총 1,057세대 중 284세대
- 공급 시작: 2026년 12월
- 입주 때 분양가의 25%를 낼 수 있어야 함
- 입주 후 4년마다 15%씩, 모두 5회 나머지 지분 취득
- 전매제한 10년, 실거주 의무 5년
소득·자산 기준 같은 세부 입주자 모집 조건은 이번 발표에 담기지 않았어요. 실제 모집 공고가 나오면 공고문 조건이 기준이 돼요.
초기 자금 계산하기
수도권 평균 공공분양주택 분양가 5억 1천만 원(전용 55㎡ 기준)으로 계산하면 이렇게 돼요.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 초기 지분 | 분양가의 25%, 약 1억 2,800만 원 |
| 나머지 지분 | 입주 후 4년마다 15%씩 5회 |
| 안 산 지분 | 주변 전세 시세의 90% 수준 임대료 |
| 지분 취득 유예 | 회차별 최대 1년 |
나머지 지분 가격은 최초 분양가에 기간 이자를 더한 금액에 취득 비율을 곱해서 계산해요. 국토교통부는 분양가 5억 1천만 원, 주변 전세 4억 원을 가정하고 남은 지분 임대료를 전액 월세로 내면 월 79만 원 수준이라고 설명했어요. 어디까지나 가정한 예시니 실제 공고 조건과 비교하는 용도로만 보세요.
입주부터 지분 취득까지 순서
- 2026년 12월 LH 고양창릉 S-2BL 지분적립형 284세대 공급 시작
- 분양가의 25%를 초기 지분으로 내고 입주
- 입주 후 4년마다 15%씩, 모두 5회 나머지 지분 취득
- 아직 사지 않은 지분에는 주변 전세 시세 90% 수준 임대료 납부
- 형편이 어려우면 회차별 최대 1년까지 취득 유예
지분 취득은 회차마다 반드시 해야 하는 의무예요. 유예는 최대 1년까지만 되니까 입주 전에 4년 뒤 15%를 낼 계획을 세워 두세요.
일반 분양과 비교해 보기
| 구분 | 일반 공공분양 | 지분적립형 |
|---|---|---|
| 입주 때 필요한 돈 | 분양가 전액(대출 포함) | 분양가의 25% |
| 입주 후 부담 | 대출 원리금 | 남은 지분 임대료 + 4년마다 지분 취득 |
| 소유권 | 입주 때 100% | 20년에 걸쳐 100%로 |
| 전매·거주 | 단지별 조건 | 전매제한 10년, 실거주 5년 |
초기 목돈이 적게 드는 대신, 입주 후에도 임대료와 지분 취득 비용이 계속 나가요. 지금 가진 돈과 4년 뒤 소득을 함께 따져 보고 고르세요.
대출을 활용하면
대출은 도입을 검토하는 단계예요. 정부 발표에 따르면 주택담보인정비율 40%를 적용하면 초기 필요 자금이 7,700만 원으로 줄어들어요. 실제 대출 상품이 나오면 금리와 조건을 확인하고 계산을 다시 해 보세요. 생애 첫 집이라면 디딤돌대출 소득 기준 글도 함께 비교해 보세요.
청약 전에 확인할 체크리스트
- 초기 지분 25%를 자기 돈과 대출로 어떻게 마련할지 계획
- 4년 뒤 첫 번째 15% 지분 취득 비용 마련 계획
- 남은 지분 임대료를 매달 낼 수 있는지 생활비 점검
- 전매제한 10년, 실거주 5년 동안 이사 계획이 없는지 확인
- 실제 입주자 모집 공고의 자격 조건 확인
지분적립형은 목돈 부담을 나눠 주는 대신 오랜 기간 계획이 필요한 집이에요. 공고가 나오면 위 체크리스트를 하나씩 채워 보고, 매달 나가는 돈과 4년마다 필요한 돈을 함께 계산한 뒤 청약을 결정하세요.
자주 묻는 질문
Q. 초기에 내는 돈은 얼마인가요?
A. 분양가의 25%예요. 수도권 평균 분양가 5억 1천만 원이면 약 1억 2,800만 원이에요.
Q. 지분을 제때 못 사면 어떻게 되나요?
A. 지분 취득은 의무예요. 다만 회차별로 최대 1년까지 미룰 수 있어요.
Q. 바로 팔 수 있나요?
A. 아니요. 전매제한 10년, 실거주 의무 5년이 있어요.
